LOTE
$ 103.500.000.000
AREA 230,000 M2.
VALOR METRO CUADRADO $450,000/M2.
Lote DE 230,000 m2 sobre la Via Panamericana Km, carrera 150, (RUTA NACIONAL 25), AL LADO DE LA Universidad ANTONIO NARIÑO
Un lote de 230.000 m² (23 hectáreas) ubicado en el km 18 de la vía Cali - Jamundí, sobre la Troncal de Occidente (Vía Nacional 25), representa una de las oportunidades de desarrollo más estratégicas y de mayor plusvalía en el sur del Valle del Cauca. Esta zona se ha consolidado como el principal polo de expansión residencial, comercial e industrial de la región metropolitana de Cali.
A continuación, se detallan las ventajas competitivas de la ubicación y las opciones de desarrollo más viables para un predio de esta magnitud:
🗺️ Ubicación y Contexto Geográfico
El lote se sitúa en un corredor de alto tráfico que conecta a Cali con el sur del país (Cauca y Nariño).
🚀 Ventajas Competitivas del Lote
- Conectividad y Fachada Comercial: Al estar ubicado directamente sobre la Vía Nacional 25, el predio goza de una visibilidad de alto impacto y un acceso directo garantizado para vehículos livianos y de carga pesada.
- Zona de Alta Plusvalía: El corredor Cali-Jamundí es el epicentro del desarrollo urbanístico. La demanda de vivienda y servicios en este sector asegura una valorización constante del suelo.
- Topografía Favorable: Por lo general, los terrenos en este corredor del valle son planos o de pendientes muy bajas, lo que reduce drásticamente los costos de movimiento de tierras y urbanismo en comparación con las zonas de ladera.
- Cercanía a Nodos Clave: Se encuentra a pocos minutos de las principales universidades y colegios del sur de Cali, centros comerciales (como Alfaguara), clínicas de alta complejidad y zonas francas o parques industriales.
🏗️ Opciones de Desarrollo (Usos de Suelo Potenciales)
Debido a su gran extensión (230.000 m²), el lote es ideal para proyectos por etapas o de uso mixto. Su viabilidad final dependerá del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente para esa coordenada específica (ya sea bajo la jurisdicción de Cali o de Jamundí):
1. Desarrollo Urbanístico Residencial (Macroyecto de Vivienda)
Es el uso más común y demandado en la zona.
- Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS: Se pueden estructurar ciudadelas que combinen torres de apartamentos y conjuntos cerrados de casas.
- Urbanismo con zonas verdes: Un terreno de este tamaño permite ceder las áreas de ley para parques, vías amplias y lagos de contemplación, aumentando el valor por metro cuadrado de las unidades habitacionales.
2. Parque Logístico, Industrial o Tecnológico
El sur del Valle tiene una alta necesidad de centros de distribución de última milla.
- Bodegas y Centros de Distribución (CEDI): Excelente para empresas multinacionales o de consumo masivo que necesitan despachar hacia el suroccidente colombiano.
- Parque Empresarial: Espacios para oficinas, centros de servicios compartidos o complejos de tecnología, aprovechando la cercanía a las universidades de la zona.
3. Complejo Comercial y de Servicios de Gran Formato
La población creciente entre Cali y Jamundí demanda infraestructura de servicios cercana.
- Centro Comercial Regional o "Power Center": Centros comerciales a cielo abierto con almacenes ancla (supermercados, homecenters), zonas de conveniencia y estaciones de servicio (gasolineras) de gran capacidad.
- Complejo de Salud o Educativo: Sedes campestres para instituciones de educación superior, colegios bilingües o centros médicos/clínicas de atención ambulatoria.
4. Desarrollo de Uso Mixto (La Opción Más Rentable)
Consiste en subdividir el lote para mitigar el riesgo financiero y maximizar los retornos:
- Franja frontal (sobre la Vía 25): Destinada a comercio, oficinas, hoteles y estaciones de servicio para aprovechar el flujo vehicular.
- Franja posterior: Destinada a desarrollo residencial o zonas logísticas internas, garantizando privacidad y tranquilidad a los habitantes.
📋 Pasos Críticos y Consideraciones Técnicas (DIY/Estructuración)
Si está evaluando la compra, venta o desarrollo de este predio, es indispensable realizar la debida diligencia técnica y legal:
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Etapa |
Acción Clave |
Objetivo |
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Normativa |
Solicitar el Certificado de Uso de Suelo y Plan Parcial |
Verificar si la norma local permite el uso residencial, comercial o industrial, y el índice de edificabilidad. |
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Ambiental |
Estudiar determinantes ambientales ante la CVC |
Identificar si el lote cuenta con humedales, nacimientos de agua, zonas de protección de ríos o franjas de retiro ambiental que resten área útil. |
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Servicios Públicos |
Factibilidad de servicios (Acuavalle, Emcali, etc.) |
Asegurar la disponibilidad técnica y capacidad para el suministro de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica de media/alta tensión. |
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Infraestructura |
Viabilidad de accesos ante la ANI o INVIAS |
Al ser una vía nacional, cualquier diseño de carril de desaceleración, retorno o entrada al lote debe ser aprobado por la autoridad vial nacional. |
Porcentajes Generales según el POT<!--TgQPHd|||[]-->
Los índices de ocupación sobre el área útil varían según el tipo de vivienda residencial:<!--TgQPHd|||[]-->
- Multifamiliar No VIS (Vivienda de Interés Social):<!--TgQPHd|||[]--> Índice de ocupación base cercano al 30%<!--TgQPHd|||[]--> (0.30).<!--TgQPHd|||[]--><!--TgQPHd|||[]-->
- Multifamiliar VIS o VIP (Vivienda de Interés Prioritario):<!--TgQPHd|||[]--> Índice de ocupación cercano al 50%<!--TgQPHd|||[]--> (0.50).<!--TgQPHd|||[]--><!--TgQPHd|||[]-->
- Unifamiliar No VIS:<!--TgQPHd|||[]--> Índice de ocupación de hasta el 65%<!--TgQPHd|||[]--> (0.65).<!--TgQPHd|||[]--><!--TgQPHd|||[]-->
- Unifamiliar VIS:<!--TgQPHd|||[]--> Índice de ocupación de hasta el 70%<!--TgQPHd|||[]--> (0.70).<!--TgQPHd|||[]--> <!--TgQPHd|||[]-->
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Nota: Del área total del lote, un porcentaje considerable (generalmente entre el 30% y el 50%) debe destinarse obligatoriamente a cesiones públicas, vías, zonas verdes y equipamientos.<!--TgQPHd|||[]--><!--TgQPHd|||[]-->
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